Kaj »prinaša« noveliran Stanovanjski zakon
- Del
ali
23. člen Zakona o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (SZ-1E)
Gre za člen, ki se nanaša na upravljanje s skupnim delom, ki je namenjen rabi več večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin in se glasi:
»23. člen
(upravljanje s skupnim delom, ki je namenjen rabi več večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin)
(1) Pri upravljanju s skupnim delom, ki je namenjen rabi več večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin, je treba zagotoviti, da se takšen skupen del ohranja za doseganje skupnega namena za vse večstanovanjske stavbe ali druge nepremičnine, ki jim služi.
(2) S skupnim delom, ki je namenjen rabi več večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin, v imenu in za račun njihovih lastnikov upravljajo predstavniki 2 lastnikov teh večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin, ki jim takšen skupen del služi.
(3) Predstavnik etažnih lastnikov posamezne večstanovanjske stavbe je njihov upravnik, razen če večina etažnih lastnikov posamezne večstanovanjske stavbe, ki ji takšen skupen del služi, določi drugega pooblaščenca.
(4) Če večstanovanjska stavba nima upravnika, lastniki z večinskim soglasjem določijo pooblaščenca za upravljanje takšnega skupnega dela.
(5) Za odločanje predstavnikov o poslih upravljanja s skupnim delom iz prvega odstavka tega člena se smiselno uporabljajo določbe tega zakona o poslih upravljanja s skupnimi deli večstanovanjskih stavb.
(6) Lastniki posameznih večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin dajejo svojim predstavnikom navodila za upravljanje s takšnim skupnim delom, ki jih sprejmejo z ustrezno večino glede na vrsto posla upravljanja po določbah tega zakona.
(7) Stroški upravljanja takšnega skupnega dela se razdelijo glede na solastniške deleže. Delež stroškov, ki odpade na posamezno večstanovanjsko stavbo v etažni lastnini, pa se med njene etažne lastnike razdeli kot strošek njenega upravljanja v skladu z določbami tega zakona.«
V praksi se ta člen največkrat uporablja v soseskah. Žal pa je na trgu kar nekaj upravnikov, ki člen zavestno negirajo oziroma kršijo njegova določila.
Največkrat se etažni lastniki soočijo z argumentom obstoječega upravnika o nezmožnosti menjave upravnika v soseski češ, da je za menjavo upravnika potrebna večina stavb v soseski, čeprav ima tudi v zaključenih soseskah vsaka stavba svojo identifikacijsko številko, kar pomeni, da je samostojna stavba in lastniki samostojno sprejemajo in izvršujejo odločitve vezane na obratovanje, vzdrževanje in ohranjanje bistvenih lastnosti večstanovanjske stavbe ter o vseh ostalih poslih, tudi o poslih upravljanja.
V kolikor obstaja interes tako med etažnimi lastniki in upravnikoma ali več njih, je upravljanje s takšnim skupnim delom oz. deli, najlažje in najbolj transparentno, če se določijo naloge in obseg del vsakega upravnika ter dogovori protokol sprejemanja odločitev.
Izpostavljamo dobro prakso tovrstnega soupravljanja v eni od sosesk v Ljubljani, kjer smo trije upravniki. S skupnim sporazumom smo določili protokol prejemanja in razdeljevanja računov, ki se na skupne dele nanašajo, določili posameznega skrbnika vsakemu delu posebej ter dorekli način obveščanja in odločanja tako na ravni med upravniki kot tudi v relaciji do etažnih lastnikov.
Enkrat letno se najprej na ravni upravnikov in članov nadzornih odborov posameznih stavb sestanemo na skupnem sestanku in določimo prioritete, ki jih formuliramo v načrt vzdrževanja in sanacij, le tega pa nato vsak upravnik predstavi na zboru lastnikov.
Formulacija sklepa je pri vseh treh upravnikih na vabilih enaka. Če oz. ko sklep potrdi večina lastnikov (v odvisnosti od solastniškega deleža vezanega na celotno sosesko), se sklep realizira. Vse ponudbe vezane na skupni del se zbirajo na podlagi enakih imenovalcev, da se izognemo ponudbam, ki si med sabo niso kompatibilne. Do določenega zneska, katerega so lastniki predhodno potrdili s sklepom, lahko odločajo člani nadzornih odborov samostojno in tudi potrjujejo najbolj optimalnega ponudnika, pri zneskih, ki presegajo skupno vrednost 3.000,00 €, pa o izbiri ponudnikov glasujejo lastniki na enak način kot potrjujejo načrt vzdrževanja.
Žal pa se soočamo tudi z negativno prakso.
V drugi soseski je novo izbrani upravnik v pogodbo o upravljanju, ki jo je sklepal izključno z etažnimi lastniki posameznih stavb, ki tvorijo sosesko, vključil tudi način in celo strošek upravljanja skupnih delov, v tej isti pogodbi nastopa hkrati tudi kot izvrševalec toplote, kurjač in hišnik. Ker stavbe, ki jih ima dejansko v upravljanju, predstavljajo večino v soseski, je prepričan, da je upravičen strošek upravljanja skupnih delov ter ostalih vzdrževalnih del, zaračunati tudi ostalim etažnim lastnikom drugih večstanovanjskih stavb, ki jih upravljamo drugi upravniki. Vpogleda v to pogodbo ter v naloge in obseg del pa nimajo niti etažni lastniki stavb, ki imajo drugega upravnika, niti njihovi upravniki.
Način je najmanj poslovno etično sporen, saj smo upravniki po zakonu pooblaščenci etažnih lastnih lastnikov, ki zastopamo lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe in ki skrbimo, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. V konkretnem primeru sta dva upravnika in lastniki stavb v neenakem položaju.
Hkrati nam tolmačenje stroška upravljanja skupnih delov ni jasen, stroška pa žal ni razdelal niti zakonodajalec.
Gre namreč za nerazumevanje termina upravljanje. Upravniki upravljamo skupne in posebne skupne dele in naprave. Običajna praksa je, da se pred posredovanjem ponudbe za upravljanje preveri vpis v Zemljiško knjigo in GURSove podatke (gre za brezplačno dostopne javne podatke) na podlagi katerih se pridobijo vse informacije potrebne za oblikovanje cene upravljanja.
Upravniki z upravljanjem skupnega dela namenjenega rabi več večstanovanjskih stavb ali drugih nepremičnin v resnici nimamo dodatnih stroškov.
Z noveliranim zakonom pa je zakonodajalec po našem mnenju, s 7. alineo, dejansko odprl »Pandorino skrinjico« upravnikom, ki bodo na podlagi tega člena, (lahko) obračunavali dvojne stroške upravljanja pa tudi morebitne ostale storitve.
Predmetna 7. alinea je tudi zelo nedoločna glede dejanskih stroškov, ki pa nesporno nastajajo in so izključno vezani na zagotavljanje osnovnega namena skupnih in posebnih skupnih delov ter za njihovo uporabo, kot npr. hišniške storitve, čiščenje in drugo, saj zakonodajalec uporablja le termin »stroški upravljanja«. Razdelitev stroškov upravljanja pa določi glede solastniških deležev, kar v praksi lahko pomeni, da bo stavba strošek, ki je zakonsko vezan na obračun po številu enot, z večjo kvadraturo in posledično večjim solastniškim deležem, plačala več, čeprav je znano število enot in bi se ti stroški po našem mnenju morali deliti po znanih parametrih in v skladu s Pravilnikom.
